صاحب امتیاز
دکتر ساقی باقری نیا
بنیان گذار و مدیر مسئول
ایرج جمشیدی
سردبیر بخش آنلاین(آسیانیوز)
نوید جمشیدی
دوشنبه / ۱۶ تیر ۱۳۹۹ / ۲۰:۳۵
کد خبر: 2007
گزارشگر: 94
۳۱۳
۰
۰
۰

مستاجران در چنبره ی شروط بی توجیه

حسب قانون مدنی ما، قرارداد های خصوصی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذاست (م:10) و برای دو طرف و جانشینان قانونی ی آنها الزام آور است (م:219) بدین ترتیب و بدون هیچگونه تفصیل غیر ضروری، هر قرارداد اجاره که میان مالک و مستاجر به امضا برسد، با همه مطالب و مندرجاتش برای هر دو الزام آور است. و نه فقط چیز ها و مطالبی که در آن قرارداد آمده بایستی اجرا شود (از جمله میزان اجاره بها)، حتی نتایجی که بر حسب عرف و عادت یا قانون بر آن کلمات و عبارت ها بار میشود، همچنین تکلیف امضا کنندگان است
حسب قانون مدنی ما، قرارداد های خصوصی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذاست (م:10) و برای دو طرف و جانشینان قانونی ی آنها الزام آور است (م:219) بدین ترتیب و بدون هیچگونه تفصیل غیر ضروری، هر قرارداد اجاره که میان مالک و مستاجر به امضا برسد، با همه مطالب و مندرجاتش برای هر دو الزام آور است. و نه فقط چیز ها و مطالبی که در آن قرارداد آمده بایستی اجرا شود (از جمله میزان اجاره بها)، حتی نتایجی که بر حسب عرف و عادت یا قانون بر آن کلمات و عبارت ها بار میشود، همچنین تکلیف امضا کنندگان  است و بایستی اجراکننده و گونه مجبور میشوند که چنان کنند.
اکنون باید یادآور شویم که حسب در خواست مورخ 05/07/1375 دولت وقت لایحه "روابط موجر و مستاجر در 26/05/1376) به تصویب مجلس شورای نگهبان رسید و با امضای رئیس دولت رسمیت و اعتبار گرفته لازم به اجرا شد.
قانونی که ماده دوم آن میگوید: پس از انقضای مدت اجاره بنا به درخواست موجر... تخلیه ی عین مستاجره...ظرف یک هفته (توسط دوایر اجرا  یا بدستور مقام قضایی) توسط ضابطین قوه ی قضاییه انجام خواهد گرفت.
یعنی همین که مدت اجاره تمام شد یا دو طرف برای تمدیدش  اقدام میکنند و مدتی دیگر(مثلا یک سال دیگر) آن را ادامه میدهند. وگرنه با درخواست موجریا جانشینان، ظرف یک هفته  عین مستاجره باید تخلیه و تحویل شود و اگر نشود، ماموران تخلیه اش میکنند.
عقلا آوردن چنین حکمی در آن قانون مهم ترین نتیجه و اثر مستقیمش آن است که کسانی که ثروتی دارند و مایل اند که بصورت خانه ی مسکونی درآورندش،خاطرجمع میشوند که با وجود اجاره دادن ،اختیار ملکشان را دارند و پس از گذشن مدت اجاره بفوریت ملک را از مستأجر پس میگیرند و بر حلاف پیش ازان که بایستی مدتها( غالبا چند ماه و گاه یکی دو سال) معطل رسیدگی های دادگاه شوند. وازاینرو این ماده قانون محرک مناسبی است که برخی به خانه سازی و اجاره دادنش تحریک شوند و عرضه مسکن با تقاضایش همخوان باشد.
حال اما توجه کنید که: این وضعیت که چنانکه گفته شد کاملا به سود مالک است، در جائی معقول و مقبول است، که عرضه ی مسکن خالی آن قدر باشد و شروط اجاره بدان مقدار آسان باشد که هر مستاجر به محض اینکه بخواهد ظرف چند روز بتواند مسکن جدید بیابد و نقل مکان کند لکن گشتی در بازار مسکن  و تقاضای اجاره مسکونی، چه آن موقع و چه اکنون مستاجر را با مسائلی از جمله مسائل زیرمواجه میکند:
یک- به سبب اینکه پیش از آن برخی مستاجران  ازپرداخت اجاره بها طفره می رفتند و گاهی هم علاوه بر ندادن چند ماه اجاره بها، چندین ماه وجه مصرف آب و برق و تلفن و گاز خانه را به تعویق می انداختند و بی خبر خانه را تخلیه کرده و باعث میشدند که مالک ماه ها برای اخذ اجاره بها و پول مصرف شده های مستاجر راهی ی دادگاه ها شود، رسم شده بود که در اول هر اجاره، مالک مقداری پول نقد مطالبه کند که اسمش را قرض الحسنه گذاردند. و چون هیچ مقرره ای در همان قانون و قوانین مشابه حدی برای این " قرض الحسنه" ی اجباری نمیگذاشت، عملا اولین سنگ پیش پای هر مستاجراینبودوهست  که مالک برای اجاره دادن چقدر "قرض الحسنه" میخواهد؟ و جالب که گاه واسطه ها یا مالک قواعد من دراوردی هم در این زمینه به زبان می آوردندو میخواستند یا میخواهند که مستاجر یک دهم بهای ملک را "مثلا" به عنوان قرض الحسنه همان اول کار به موجر پرداخت کنند اما قضیه به همین جا ختم نیمشد
   دو- چرا که مقدار اجاره بها هم هیچ ضابطه و قاعده ای نداشته و ندارد. یکی برای صد متر آپارتمان سیصد میلیون قرض الحسنه میخواهد و ماهی پنج میلیون تومان، دیگری در همان محله پانصد میلیون تومان پیش پرداخت . با ماهی ده میلیون تومان.
سه- مقررات مالیاتی هم در این زمینه عملا به سود مالک است چه تنها مقیاس اخذ مالیات را برای این مسکونی ها متراژ ملک قرارداده اند و از این رو برای یکدستگاه آپارتمان تا یکصد و پنجاه متر، مالک هر مقدار که بخواهد بدون بیم از تعلق مالیات میتواند اجاره ی ماهانه و وجه قرض الحسنه تعیین کند. در حالی که میشد چند عامل متغیر را برای این تابع مقیاس و معیار نهاد از جمله سقفی برای معافیت اجاره بها.
چهار- بدتر از همه، شروطی است که هیچ ضابطه ای ندارد. چه کاره اید؟ چند نفر عائله دارید؟ درآمدتان از کجاست؟ چقدر مهمانی و آمد و رفت دارید؟ ممکن است در میانه ی راه مالک ملک را بفروشد و گاهی شرط میشود که در آن صورت مستاجر باید ظرف مدت کوتاهی (غالبا یک ماه) ملک را تخلیه کند. و از همه بدتر این که در مواردی مالک قرض الحسنه ماخوذ را فعلا ندارد پس دهد. و از طرفی به مستاجر فشار می آورد که یا فلان مقدار به اجاره بیفزاید یا از یک ماه قبل از اتمام اجاره، تمام مدت مستاجران آینده را به خانه راه دهد تا مالک بتواند با قرارداد با مستاجر بعدی پیش پرداخت را از او اخذ کند و به مستاجر قبلی بدهد. گاهی هم امر می فرمایند که شما تخلیه کنید من هر زمان مستاجر گرفتم، وجه شما را اعاده میکنم که در این موارد ظاهرا مستاجر بایستی مثلا سیصد چهارصد میلیون تومان دیگر هم از هر جا شده جور کند و با دادن آن به مالک جدید و اجاره کردن ملک دیگر به جای جدید نقل مکان کند و انتظار کشد که مالک مستاجر ی بیابد و پولی بگیرد و قرض الحسنه ی او را پس دهد؛ پرونده های موجود در شورای حل اختلاف و محاکم نمونه ای از اختلافات قابل پرهیز و پیشگیری این دو قشر است. ارقامی که گفته شد ، ارقام قطعی نیست و در جای جای شهر و حومه اش متفاوت است گاهی بسی کمتر است و گاهی بس بیشتر. اما مشکلات مستاجران تقریبا در همه جا مشابه است و دعاوی هر دو طرف نیزعلیه هم .در آخر این نکته را بایست یاد آورد که
اولا- تعدیل (؟!) اجاره بها هیچ ضابطه ای ندارد. مالکی به سبب اخلاقیات خود ندرتا با مستاجر بیشتر همراهی میکند ولی غالبا نه و ازدیاد اجاره بها را پس از اتمام اجاره ابزاری سخت و سهمگین علیه مستاجر به کار میبرد. از آن گذشته آشکار نیست مدت یکساله ی اجاره های مسکونی اصولا چرا باب شده و چرا در قانون مصوب ٧٦، دولت اصلاحات هم بدین نکته التفاتی نکرد که با چنین عرف بدون توجهیی عملاً بیش از سی درصد مردم و خانوار ها (مستأجران) همواره، مترصد گذشت ١٢ماه باشند. و اثاثیه شان را حتی گاهی باز نکنند و نگسترند. و بالا تر از همه این ها چرا حتی در قانون اخیرالتصویب موسوم به " قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال منقول" که بنا به اسباب مفصل از شورای نگهبان اعاده شده و بایستی اصلاح شود چرا قانون را شامل اجاره های مدت بیش از دو سال تدوین کرده و عملاً اکثریت اجاره های مسکونی را که یک ساله اند از شمول قانون خارج نموده و مستاجران را از خدمات قانونمند دفاتر اسناد رسمی محروم ساخته اند. در صورتی که تدوین سند اجاره ی مسکونی در دفتر اسناد رسمی  از سوئی مخارج کمتری از معمول دارد. و سوی دیگر دفتر خانه ها به سبب قانون مندی غالباً فرم بالنسبه یکسانی برای اجاره های مسکونی یا تجاری دارند و از ذ کر شروط عجیب و غریب و من درآوردی ، با تذکرات و نصایح قانونی به طرفین مانع میگردند. با ان امید که در اصلاحات قانون مصوب سی و یکم اردیبهشت ماه یک هزار و سیصد و نود و نه خرشیدی برای اعاده به شورای محترم نگهبان بدین مشکلات و عیوب هم توجه شود و در راستای حمایت خانوار های مستأجر که گویا بیش از سی درصدند، هم احکامی در آن قانون گنجانیده شود و نیز دست اندر کاران با جانب نگری، فکری بهر تورّم شگفت آور اجاره بها کنند و از جمله چند مقیاس و معیار مناسب برای تعیین مقدار اجاره بها و قرض الحسنه (؟!) تدوین نمایند. تعلق مالیات بر درآمد عیر منقول از سطحی معین به بالا و تعیین و اشاره به هر بخش از تسهیلات مسکونی و نهادن درصدی از اجاره برایش  و جدی گرفتن تعیین و اخذ مالیات بر خانه های خالی مانده از معیار های مفید برای ممانعت از تورّم بی جای این وجوه است.امین...
 
آسیانیوز (وبسایت روزنامه آسیا) هیچگونه مسولیتی در قبال نظرات کاربران ندارد.
ایمیل را وارد کنید
تعداد کاراکتر باقیمانده: 500
نظر خود را وارد کنید