نقش دلالان و واسطه‌ها در هر بازاری نقشی موثر و تعیین‌کننده است و می‌تواند نوسانات را تشدید کند. در این راستا بازار مسکن شاید بیش از همه تحت‌تاثیر رفتارها و نقش‌آفرینی واسطه‌ها باشد که در این مورد بنگاه‌ها و مشاوران مسکن هستند. از سوی دیگر در شرایط اقتصادی امروز که مردم را با کسری‌ها و کمبودها و مشکلات بسیاری روبرو کرده است، مسکن از جمله بیشترین فشارهایی است که بر دوش طبقات و اقشار متوسط و کم‌درآمد سنگینی می‌کند. صعود افسارگسیخته قیمتها در این بازار که رشدهای خیره‌کننده‌ای را در یک سال اخیر به خود دیده است، نشان‌دهنده اغتشاش و هرج و مرج در این بازار است که بیشترین سود آن به جیب دلالان و واسطه‌ها سرازیر شده است. از این رو شاید برای آنان بسی خوشایند باشد که از هر ابزاری برای استمرار این وضعیت در راستای افزایش قیمتها بهره ببرند.
مشکل ریشه‌ای مسکن و سونامی تقاضا
این وضعیت در کنار تقاضایی که همواره در بازار مسکن و به‌ویژه در کلانشهرها وجود دارد، از چشم کارشناسان دور نمانده است و مدت‌هاست صاحبنظران نسبت به اقدام فوری دولت و تصمیم‌گیران برای حل و رفع این مشکل هشدار داده‌اند و از این روست که همه روزه خبرهایی در خصوص عزم دولت برای خانه‌دار کردن اقشار گوناگون شنیده می‌شود. مسکن بازنشتگان، فرهنگیان، طبقات محروم و همچنین طرح ملی مسکن را بایستی اقدامی در همین راستا دانست.
چندی پیش بهمن آرمان در گفت‌وگو با روزنامه آسیا از ابعاد این مشکل سخن گفت و اشاره کرد که اگر کاری در راستای حل این مشکل صورت نگیرد، سونامی تقاضای مسکن می‌توان به بحرانی فراگیر تبدیل شود. وی در این گفت‌وگو عنوان کرد: «در دولت‌های نهم و دهم تجربه ساختن مسکن به شکل انبوه که یکی از لازمه‌های ارزان‌سازی، سبک‌سازی و انبوه‌سازی‌ست، در کشور شکل گرفت ولی به علت سیاستهای غلط اجرایی عملا به کاریکاتوری از ساخت مسکن برای طبقات کم‌درآمد تبدیل شد. در حال حاضر نه تنها در پایتخت که می‌بایست سمبل توسعه‌یافتگی هر کشوری باشد، بلکه در شهرهای بزرگ هم حاشیه‌نشینی و عدم استفاده از امکانات اولیه‌ای که هر انسانی به آن احتیاج دارد مثل حمام، اتاق‌خواب، اتاق نشیمن و امثالهم، به یک بحران تبدیل شده است.»
نفش دلالان و واسطه‌ها در بازار مسکن
آنچه در میان همه این اظهارنظرها و طرح مسئله اهمیت دارد، دعوت از مدیران برای حل ریشه‌ای این مسئله است. در این میان آنچه نبایستی مغفول واقع شود، نفش دلالان و واسطه‌ها در این بازار است که نه مشکلی حاشیه‌ای که خود یکی از علل اصلی ادامه هرج و مرج در بازار مسکن است. اکثر صاحبنظران در این نگاه توافق نظر دارند که آژانسهای املاک، متشکل‌ترین و بزرگترین شبکه دلالی کشور است که به لطف شیوه‌های فریبنده و موقعیت منحصر به فرد در بازار مسکن از ظرفیت شبه مافیایی بالایی برخوردار هستند، عایدی خود را لابلای هرج و مرج‌های سیاستی و نابسامانی‌های اقتصادی جست وجو کرده و در پی یافتن گم شده خود، آشوب قیمتها در بخش مسکن را تا روستاها و دورترین مناطق کشور گسترش می‌دهند.
آمار اتحادیه مشاوران املاک حاکی از رشد ۱۳۰ درصدی مشاوران بامجوز و بی‌مجوز املاک در سراسر کشور است. این آمار نشان می‌دهد که تعداد مشاوران املاک چگونه از ۱۹ هزار ۳۰۰ واحد در سال ۱۳۷۹ به ۱۵۸ هزار و ۲۲۰ واحد تا پایان سال ۱۳۹۷ افزایش یافت. علی فاضلی، رییس پیشین اتاق‌های اصناف ایران و تهران، سهم کلانشهر ۷۳۰ کیلومترمربعی تهران از حدود ۱۵۹ هزار آژانس املاک کشور در سال گذشته را حدود ۱۸ هزار بنگاه دانست. اگر این عدد واقعی باشد یعنی سهم مناطق ۲۲گانه شهر تهران از این تعداد حدود ۸۰۰ بنگاه است و این یعنی در هر کیلومترمربع از این کلانشهر ۲۴ بنگاه املاک فعالیت دارد؛ به همین خاطر است که شاهد تعداد زیادی آژانس املاک در کوچه و محله خود هستید.
کمیسیون‌های چند ده و چند صد میلیونی
حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با تفکیک بین مشاوران املاک مجوزدار و بدون مجوز، تعداد مشاوران املاک مجوزدار کشور، استان تهران و کلانشهر تهران را به ترتیب ۱۲۰، ۳۲ و ۱۱ هزار واحد صنفی اعلام کرد و افزود: طی هشت سال گذشته در تهران روزانه ۷ تا ۸ نفر از صنف املاک خارج و تقریبا به همین تعداد به صنف وارد شدند.
به نوشته ایسنا شبکه آژانسهای املاک کشور کارکردی دوگانه و کاملا متفاوت برای سرمایه‌داران خرد و کلان، سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان واقعی دارد. سرمایه‌گذاران، انبوه‌سازان و سازندگان محلی برای چند برابر کردن سرمایه و سود، وارد بازار می‌شوند و صد البته برای حداکثر کردن آن هیچ رابطه و فرصتی را از دست نمی‌دهند. آنان حاضرند برای به دست آوردن ملک در موقعیتی خوب در کوچه یا محله‌ای با ارزش افزوده و برگشت سرمایه بالا، کمیسیون‌های چند ده حتی چند صد میلیون تومانی پرداخت کنند و حتی بسته به خاص بودن موقعیت ملک، حاضر به پرداخت کمیسیون‌های سنگین‌تر تا حد مشارکت با بنگاه املاک در صورت پیروزی در رقابت با سایر رقبا و خرید ملک خاصِ مورد نظرشان هستند.
رشد کمی و فزاینده مشاوران املاک همچنان ادامه دارد اما دلیل این رشد چیست و چه عنصری تقویت کننده این رشد است؟ آژانسهای املاک در دوره رکود چه می‌کنند و چگونه می‌توانند تلخیِ ناپایداری درآمدها را به درآمدهایی پایدار و شیرین تبدیل کنند؟ به این خبر دقت کنید. محمدمهدی مافی، عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، گفت: «رشد پنج درصدی ساخت و ساز در تهران در مهر ۱۳۹۸ در شرایطی که معاملات مسکن در این ماه ۴۱ درصد نسبت به شهریور کاهش داشت، می‌تواند دوره تنفس کوتاه مدتی را برای بازار مسکن پایتخت ایجاد کند.»
آژانس‌ها؛ متحد استراتژیکی برای انبوه‌سازان
واقعیت این است که جهش سه برابری قیمت دلار و یورو در اردیبهشت ۹۷ بازار خرید و فروش ملک و آپارتمان را به شدت «داغ» کرد و سه برابر شدن قیمت بنزین در آبان ۹۸ نیز داغی آن را تداوم بخشید اما این گرما با صعودی‌تر شدن و تثبیت قیمتها در صدر هرم گرانی، رو به سردی گذاشت و با راکد شدن معاملات، آژانسهای املاکِ زیادی را کم درآمد و دمق کرد ولی آنان به زودی راه برون‌رفت از این رکود را پیدا کردند. بخش قابل توجهی از آنان برای فرار از کسالت بازار به متحدی استراتژیک و شریکی پابه‌جفت برای انبوه‌سازان ریز و درشت محلی تبدیل شدند. حتی بسیاری از آنان سپرده‌های بانکی و اموال غیرمنقول خود را پای کار آوردند و یا به صورت مستقل آستین‌ها را بالا زدند یا مشارکت در ساخت کردند. حالا آنان، هم توانسته‌اند موقعیت خود در بازار ساخت و فروش را بهتر کنند و هم توانسته‌اند ناپایداری درآمدها را به درآمدهایی پایدار در هر دو بخش ساخت و فروش تبدیل کنند.
انبوه‌سازان و سازندگان محلی با حسابی سرانگشتی و محاسبه مدت زمان خواب سرمایه، هزینه مصالح ساختمانی، پرداختی بابت جوازهای ساخت و پایان‌کار، هزینه‌های چند برابر شده آب و برق در طول ساخت، عوارض چند برابر شده دارایی، نظام مهندسی، شهرداری و آتش‌نشانی، زیرمیزی‌های میلیونی و سایر هزینه‌های پیش‌بینی نشده، از لابی‌ها و روابط تمام عیاری برای فائق آمدن بر موانع اجرایی بهره می‌برند. آنان به خوبی از اختیارات وسیع ممیزان مالیاتی، ماموران شهرداری و کارشناسان سازمان نظام مهندسی و سایر دستگاههای دخیل در ساخت‌وساز اطلاع دارند و البته به مدد برخی چراغ‌سبزها و صد البته به کمک لابی‌ها و قدرت چانه‌زنی بالا، کار را مدیریت می‌کنند و جبران همراهی‌های ماموران زحمت‌کش دستگاههای مذکور را بر پرداخت عوارض قانونی مقدم می‌دارند.
نوسانات بازارهای رقیب مانند ارز و طلا
حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص نقش برخی مشاوران املاک در انتشار موج گرانی مسکن معتقد است: «نحوه عمل مشاوران املاک در کنار سایر عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی از جمله سیاستهای کلان دولتی، نوسانات بازارهای رقیب مانند ارز، خودرو، بورس و طلا، مناقشات بین‌المللی، فقدان توازن در نظام عرضه و تقاضا، میزان تولید مسکن، قدرت خرید مردم و سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود بنابراین اینکه گفته شود اقدامات مشاوران املاک راسا و به تنهایی موجب گرانی مسکن می‌شود، اظهارنظر درست و منصفانه‌ای نیست.»
با این حال در شرایطی که علل بسیاری بازار مسکن را به شمایل امروزش درآورده است و در کنار طرح‌های گوناگونی که از سوی مبادی امر اعلام می‌شود اما به شکلی جدی و پیگیر اعمال نمی‌شود، بایستی همواره متوجه نقش دلالان و واسطه‌ها را در بازار مسکن مطمح نظر قرار داد و در تصمیم‌گیری‌های کلان قدرت نفوذ و خواست‌ها و جهت‌گیری‌های آنان را مورد بررسی قرار داد.